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Grundbuch und Kaufvertrags Hilfe

Ein Notar verlangt in der Regel 3% des Kaufpreises der Immobilie als Honorar. Dazu können noch etwaige Treuhänderhonorare kommen, die wieder 1 bis 2 % des Kaufpreises ausmachen können. Bei 100,000 Euro macht das zwischen 3000 und 5000 Euro an Notarkosten aus. Diese Kosten können eingespart werden.

Jeder ist berechtigt alle notwendigen Schritte zum Kauf einer Immobilie mit der Eintragung in das Grundbuch selbst durchführen. Eine Notar ist dazu weder vorgeschrieben noch zwingend notwendig.

Vorerst stelle ich hier eine Liste der notwendigen Schritte mit entsprechenden Beispielen vor. Bei Bedarf könnte ich eine Onlineprogramm schreiben, das alle Dokumente und Verträge, die für die Eintragung ins Grundbuch notwendig sind, richtig ausgefüllt und fertig formuliert, erstellt.

Ich bin kein Jurist und übernehme keinerlei Gewähr für die gemachten Angaben, Hilfestellungen oder die Korrektheit der zu Verfügung gestellten Vorlagen. Diese Anleitung geht nicht auf Spezialfälle ein. Das Grundbuchgesetz können sie online nachlesen. Weitere Informationen finden sie auf help.gv.at

Alle in den Vorlagen fett und unterstrichenen Textteile müssen entsprechend ausgetauscht werden. Sie können alle Vorlagen mit dieser Zip-Datei (grundbuch-kaufvertrag.zip) herunterladen. Bitte lesen und überprüfen sie alle Dokumente bevor sie welche verwenden. Alle Vorlagen sind im ODT- Format gespeichert, das sowohl MS-Word, als auch Open Office öffnen und bearbeiten können.

 

Der Vorgang eines Immobilienkaufes im Schnelldurchlauf sieht so aus:

 

1.Schritt: Besichtigung und Kaufpreis

Es ist empfehlenswert das Objekt mehrmals und zu verschiedenen Tageszeiten zu besichtigen. Auch ist es nicht schlecht das Objekt bei schlechtem Wetter und bei Nacht zu sehen, da sich z.B. Lärmquellen anders darstellen als unter tags. Am Besten wäre es ein paar Tage in dem Haus zu verbringen, oder auf dem Grundstück zu campen. Falls ein Brunnen vorhanden ist, kann eine Überprüfung der Wasserqualität in Betracht gezogen werden. Es schadet auch nicht die Gemeinde zu kontaktieren und mit Nachbarn zu sprechen.

Die unmittelbare Umgebung ist ebenfalls ein Aspekt, der nicht außer acht gelassen werden sollte (Maisfelder, extremer Pestizideinsatz bei Weingärten, versteckte Straßen, Werksverkehr unter der Woche, Steinbrüche, Geruchsbelästigung und Lärmbelästigung z.B. durch Schweineställe, Überschwemmungsgefahr, Wetterseite, welche Hanglage, Sonnenscheindauer, hoch stehendes Grundwasser, ungute Nachbarn).

Es ist unbedingt empfehlenswert sich auf der GIS Webseite einen genauen Überblick über die in Frage kommenden Grundstücke zu machen. Auch Google Earth kann eine gute Hilfe sein.

Es ist wichtig eine Übersicht über die Grundstückspreise der jeweiligen Gegen zu haben. Im südlichen Burgenland (2012) liegen die Quadratmeterpreise um 10 Euro. Die teuersten Lagen – angrenzend an die Steiermark - können bis zu 20 Euro kosten. Die billigste Möglichkeit ist es ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück zu kaufen (Preise liegen um 1 Euro) und das Grundstück bei der Gemeinde - nach vorheriger Absprache – auf Bauland widmen zu lassen. Dazu braucht man allerdings Geduld und eine gewisse Risikobereitschaft, da eine Umwidmung nie garantiert werden kann.

Bei Häusern ist es angebracht eine Inventarliste der im Hause verbleibenden Objekte zu erstellen. Diese Liste ist dann Teil des Kaufvertrages.

2. Schritt Grundbuchauszug

Der nächste Schritt ist es, sich einen Auszug des Grundbuches zu besorgen. Das kann direkt bei der Grundbuchstelle geschehen, oder aber bei einem der vielen Online Dienste (z.B.: jusline.at). Die Kosten betragen ca. 12 Euro. Sie brauchen dazu eventuell die Grundstücksnummer, die der Besitzer der Immobilie wissen sollte, oder sie benützen den wichtigen gratis Online-Dienst wie GIS. In der online Katasterkarte sind alle Grundstücksnummern und Einlagezahlen angeführt.

Im Grundbuchauszug sind der Besitzer , die Grundstücke und alle Sondereintragungen angeführt. Alle eingetragenen Belastungen, Hypotheken, Genussrechte oder Verkaufsverbote müssen vor dem Verkauf vom Verkäufer aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Kosten und die Verantwortung hierfür trägt der Verkäufer.

Der Text des Grundbuchauszuges ist auch ein wichtiger Bestandteil des Kaufvertrages.

3. Anbot und Vorvertrag

Ein Anbot ist ein zum Kauf verpflichtendes Dokument, das der Käufer verfasst und dem Verkäufer übergibt. Ein Vorvertrag ist ein von Käufer und Verkäufer unterfertigtes Dokument, dass eine verpflichtende Kauf- und Verkaufsabsicht darstellt, und in groben Zügen den Kaufvertrag vorwegnimmt. Weder Anbot noch Vorvertrag sind zwingend notwendig. Sie geben jedoch den Vertragspartner die Sicherheit, dass alle mündlichen Verabredungen, die auch rechtlich relevant sein können, ehrlich gemeint und durch Unterschrift bestätigt sind.

Ein Anbot ist Vorteilhaft für den Verkäufer, da es ihn zu nichts verpflichtet. Ein Vorvertrag verpflichtet Käufer und Verkäufer.

4. Der Kaufvertrag

Die Bankgarantie

Dies ist der heikelste Abschnitt beim Kauf einer Immobilie. Das Problem ist nicht der Vertrag an sich, sondern die Art und Weise wie der Kaufpreis übergeben wird. Bei einer Abwicklung mit einem Notar übernimmt der Notar diese Abwicklung. Er stellt sicher, dass der Verkäufer sein Geld, der Käufer seine Immobilie lastenfrei bekommt. Das Problem besteht darin, dass die meisten Immobilien mit Hypotheken belastet sind. Der Verkäufer hat in der Regel nicht genug Geld um dies Hypotheken zu löschen. Deshalb bekommt er vom Käufer einen „Vorschuss“ mit dem er die Hypotheken löscht. Den „Vorschuss“ bekommt aber der Verkäufer nicht direkt, sondern der Notar, der das Geld auf ein Treuhandkonto legt. Der Verkäufer borgt sich dann mit der Sicherheit des Treuhandkontos Geld von seiner Bank, mit dem er die Hypotheken aus dem Grundbuch löscht. Nach der Löschung aller Eintragungen und Belastungen wird der Vertrag rechtswirksam und der Verkauf kann abgeschlossen werden.

Natürlich könnte der Käufer dem Verkäufer einen Teilbetrag auch direkt bezahlen, aber er hat keine Sicherheit, dass der Verkäufer das Geld auch für den vorgesehenen Zweck verwendet. Der Verkäufer könnte auch ins Kasino gehen oder eine Weltreise machen. Selbst wenn der Käufer dann in den Besitz der Immobilie kommt, bleiben die eingetragenen Hypotheken bestehen, für die er dann haftet.

Wenn die Immobilie nicht belastet ist und keine Schuldeintragungen im Grundbuch aufweist, dann ist die Kaufabwicklung stark vereinfacht. Der Kaufpreis kann in einer Zahlung übergeben oder überwiesen werden. Eine treuhändische Abwicklung ist nicht notwendig.

Wie kann man nun ohne Treuhänder auskommen? Es gibt die Möglichkeit einer Bankgarantie. Diese wird z.B. dazu verwendet die Bezahlung eines Bauvorhabens sicherzustellen. Angenommen sie wollen ein Haus bauen und engagieren dazu eine Baufirma. Sie wollen natürlich nur nach ordnungsgemäßer Errichtung des Hauses bezahlen, die Baufirma will andererseits sicher sein, dass sie auch das Geld haben um die erbrachte Leistung zu bezahlen. In diesem Fall kommt die Bankgarantie ins Spiel. Sie verpflichtet die Bank nach einer bestimmten erbrachten Leistung den garantierten Betrag an den Empfänger auszubezahlen. Der Ablauf ist also folgender: Sie übergeben der Baufirma vor Beginn des Bauvorhabens eine Bankgarantie die sicherstellt, dass die Baufirma ihr Geld bekommt. Bei Nichterfüllung der von der Baufirma versprochenen Leistung können sie im Gegenzug die Bankgarantie sperren.

Im Falle eines Hauskaufs ist die Angelegenheit noch einfacher. Sie übergeben dem Verkäufer eine Bankgarantie in der Höhe des Kaufpreises. Mit der Bankgarantie als Sicherheit kann nun der Verkäufer alle Hypotheken löschen. Der Verkäufer kann die Bankgarantie nur nach vollständiger, ordnungsgemäßer und belastungsfreier Übergabe der Immobilie einlösen, wenn sie ihn nicht innerhalb eines zuvor festgesetzten Zeitraumes bezahlen. Die genauen Konditionen der Einlösung und der allgemeine Ablauf muss natürlich mit ihrer Hausbank abgesprochen werden. Die Kosten einer Bankgarantie sind unterschiedlich, nach kurzer Recherche habe ich von Preisen zwischen 70 und 300 Euro für je 100,000 Euro Bankgarantie gelesen. Das Risiko für die Bank ist gleich null, da sie die garantierte Summe, das heißt den Kaufpreis, bei der Bank hinterlegen müssen.

Eine weitere Möglichkeit für den Käufer die treuhandliche Abwicklung zu umgehen ist es alle Hypotheken und Belastungen zu übernehmen und vom Kaufpreis abzuziehen. In der Praxis könnte das jedoch sehr schwierig sein, da Hypthoteken oft mit Verkaufsverboten verknüpft sind und die Hypotheken oft größer sind als der tatsächlich geschuldete Betrag. Die Besitzer der Hypotheken müssten wahrscheinlich in die Kaufabwicklung eingebunden werden.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag, der von Verkäufer und Käufer akzeptiert wurde, wird bei Gericht(Grundbuch) von beiden Parteien beglaubigt unterschrieben. Der Käufer bekommt das Original, der Verkäufer bekommt eine Kopie. Gleichzeitig reicht der Käufer ein Grundbuchgesuch zur Festlegung der Rangordnung ein, für das auch eine beglaubigte Einverständniserklärung des Verkäufers vorgeschrieben ist. Dies besprechen wir im nächsten Abschnitt.

Die Voraussetzungen, dass der Vertrag rechtswirksam wird sind folgende:

  1. beglaubigter Unterfertigung des Kaufvertrages durch sämtliche Vertragsparteien sowie

  2. der Zustellung des Rangordnungsbeschlusses über die beabsichtigte Veräußerung bei unverändertem Lastenstand sowie

  3. der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Wenn alle angeführten Punkte erfüllt sind, was einige Wochen dauern kann, kann entweder der Kaufpreis bezahlt oder im Falle von belasteten Immobilien die Bankgarantie übergeben werden. Beispielverträge sind:

5. Grundbuchgesuch zur Eintragung der Rangordnung

Die Eintragung der Rangordnung ist nicht vorgeschrieben, jedoch bei grundbücherlichen Einverleibungen (existiert dieser Begriff wirklich?) allgemeiner Standard. Er dient zur Sicherheit des Käufers. Da bis zur endgültigen Eintragung des Käufers ins Grundbuch einige Monate vergehen können, ist es angebracht das Grundbuch für jegliche Belastungen zu sperren. Ein krimineller Verkäufer könnte sonst nach Abschluss des Verkaufes eine Hypothek auf die Immobilie aufnehmen, da er noch immer im Grundbuch als Eigentümer aufscheint. Die Rangordnung verhindert dies. Zur Eintragung benötigt man eine beglaubigte Einverständniserklärung des Verkäufers und das entsprechende Grundbuchgesuch zur Eintragung der Rangordnung. Eventuell ist es möglich dieses Ansuchen mündlich zu stellen. Das Grundbuchgesetz ist in diesem Falle vage. Die notwendigen Dokumente sind:

6. Einholung einer Grundverkehrsgenehmigung bei landwirtschaftlichen Grundstücken

Falls Teile der Immobilie landwirtschaftlich gewidmet sind muss der Käufer um eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung ansuchen. Bei Grundstücken die kleiner als ein Hektar sind, sollte die Genehmigung nur eine Formsache sein. Jedoch kann immer ein Landwirt Einspruch erheben und Ansprüche auf das Grundstück stellen.

Im Gesuch muss die zukünftige Nutzung der Grundstücke angeführt werden. Die Genehmigung wird dann im Kaufvertrag eingetragen. Für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung braucht man:

  • Den Kaufvertrag
  • Das Gesuch
  • eventuell eine Baulandbestätigung, falls diese nicht im Grundbuch aufscheint

7. Löschung aller Belastungen und Verpflichtungen aus dem Grundbuch

Es ist die Verpflichtung des Verkäufers alle Belastungen und Sondereintragungen aus dem Grundbuch zu löschen. Dies kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Es ist wichtig zu wissen, dass eventuell Rechte Dritter vorhanden sind, deren Einverständnis zur Löschung, der z.B.: Fruchtgenussrechte, eingeholt werden muss.

Die Löschung einer Hypothek einer Bank dauert ebenfalls um ein vielfaches länger als die Eintragung einer Hypothek. Von Käuferseite ist es empfehlenswert mit dem Verkäufer über den Fortschritt der Löschungen in Kontakt zu bleiben. Dieser Schritt sollte parallel zu den Schritten 5 und 6 laufen.

8. Bezahlung des Kaufpreises und Übergabe

Sind alle Voraussetzungen erfüllt wird der Vertrag rechtswirksam und die Immobilie muss übergeben werden. Alle Rechte und Pflichten gehen auf den Käufer über. Bei der Übergabe sollte ein Übergabeprotokoll erstellt werden. Innerhalb der gesetzten Frist muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen. Eine Bankgarantie, falls gegeben, wird üblicherweise nicht zur Bezahlung verwendet, sondern der Käufer überweist oder übergibt den Kaufpreis. Dies kann vorzugsweise bei Gericht geschehen, wo der Verkäufer zugleich eine beglaubigte Zahlungsbestätigung unterschreibt, wie das in den Beispielverträgen verlangt wird.

9. Bezahlung der Steuern an das Finanzamt

Mit dem Formular GRE-1 macht man die Abgabenerklärung und schickt diese an das Finanzamt für Verkehrssteuern in 1000 Wien. Das Formular muss für jeden Käufer (z.B.: bei Ehepaaren) ausgefüllt werden. Falls es Unklarheiten gibt es es kein Problem beim zuständigen Finanzamt nachzufragen. Das Finanzamt schickt dann einen Erlagschein. Nach der Bezahlung der vorgeschriebenen Abgaben, erhält man vom Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbestätigung, die eine Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist.

10. Eintragung ins Grundbuch

Für den Eintrag ins Grundbuch braucht man jeweils in Original und Kopie:

  • Das Grundbuchgesuch
  • Den Kaufvertrag
  • Die Zahlungsbestätigung des Verkäufers (wenn im Kaufvertrag angeführt)
  • Den Staatsbürgerschaftsnachweis
  • Die Unbedenklichkeitsbestätigung der Finanzamtes
  • Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung bei landwirtschaftliche gewidmeten Flächen
  • Eine Baulandbestätigung der Gemeinde, falls das Grundstück noch nicht als solches im Grundbuch ausgewiesen ist (wahrscheinlich nicht notwendig)
  • Eine Heiratsurkunde bei Ehepaaren

Ich empfehle mit dem Gesuch beim Grundbuch vorstellig zu werden und zu fragen ob alles Rechtens ist. Ich denke, dass das Grundbuchamt zur Auskunft verpflichtet ist. Falls das Ansuchen abgelehnt wird, ist die bezahlte Gebühr von 56 Euro futsch. Es kann aber sofort wieder verbessert angesucht werden. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird die Eintragungsgebühr, die sich nach dem Kaufpreis richtet, fällig.

Sonstiges

Diese Anleitung richtet sich nach den Schritten die wir beim Kauf unseres Grundstückes durchgeführt haben. Unser Grundbuchgesuch wurde beim ersten Antrag abgelehnt. Wir hatten vergessen die Zahlungsbestätigung des Verkäufers beglaubigen zu lassen. Laut Grundbuchgesetz können Dokumente nachgebracht werden, doch die zuständige Beamtin hatte diesen Paragraphen leider vergessen.

Bei der Zahlungsbestätigung gibt es ein technisches Problem. Die Frage ist, ob eine beglaubigte Zahlungsbestätigung überhaupt zwingend zur Eintragung ins Grundbuch notwendig ist. Denn wenn das der Fall ist, wie kann ich dem Verkäufer das Geld überweisen ohne zu riskieren, dass er, aus welchen Gründen auch immer, die Zahlungsbestätigung nicht beglaubigt unterschreibt? Eine beglaubigte Überweisung könnte das Problem lösen, wenn es eine solche gäbe. Natürlich entfällt das Problem, wenn – wie empfohlen – der Kaufpreis bei Gericht übergeben und die Übergabe zugleich beglaubigt bestätigt wird.

Ein Notar wird ihnen immer empfehlen diesen Weg der Kaufabwicklung nicht in Anspruch zu nehmen. Sie sollten daran denken, dass der Notar ihnen eine Dienstleistung verkaufen will. Es geht ums Geschäft - und Angst, bzw. Schutz vor dieser vermeintlichen Gefahr, ist der beste Weg jemanden von einem Produkt zu überzeugen. Die Wahrscheinlichkeit, daß sie in Österreich bei einem Grundstückskauf betrogen werden halte ich für astronomisch gering.


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